Aeroground, Inc. v. CenterPoint Properties Trust

In the

United States Court of Appeals

For the Seventh Circuit

____________________

No. 13‐1956

AEROGROUND, INC.,

d/b/a Menzies Aviation,

Plaintiff‐Appellant,

v.

CENTERPOINT PROPERTIES TRUST,

Defendant‐Appellee.

____________________

Appeal from the United States District Court for the

Northern District of Illinois, Eastern Division.

No. 10-cv-00652 — Sharon Johnson Coleman, Judge.

____________________

ARGUED DECEMBER 4, 2013 — DECIDED DECEMBER 23, 2013

____________________

Before FLAUM, EASTERBROOK, and TINDER, Circuit Judges.

FLAUM,  Circuit  Judge.  In  2007,  two  companies—Menzies

and  CenterPoint—entered  into  a  ten‐year  lease  for  a

warehouse  near  O’Hare  Airport.  CenterPoint,  the  lessor,

owns  the  warehouse;  Menzies,  the  lessee,  operates  an  air

cargo  handling  business,  which  includes  the  use  of  15,000‐

and  30,000‐pound  forklifts.  It  did  not  take  long  for  these

heavy  forklifts  to  severely  damage  the  concrete  slab  on

2  No. 13‐1956

which  the  machines  operated.  The  parties  dispute  who  is

responsible  for  fixing  the  damage,  at  a  cost  of  about  $1

million. Under the lease, Menzies is responsible for repairing

the warehouse’s “floor,” while CenterPoint is responsible for

repairing its “foundation.” Menzies sued. After a bench trial,

the  district  court  concluded  that  the  damage  affected  only

the  surface  of  the  concrete  slab—i.e.,  it  affected  the  slab’s

function  as  a  floor,  not  its  function  as  a  foundation.

Therefore, Menzies was not entitled to recover. We affirm.

I. Background

Aeroground  Inc.,  which  does  business  as  Menzies

Aviation  (“Menzies”),  operates  an  air  cargo  handling

business.  CenterPoint  Properties  Trust  (“CenterPoint”)  is  a

real  estate  investment  trust  that  owns  a  warehouse  near

O’Hare  Airport.  The  facility  is  a  single‐story  structure—a

185,280  square‐foot  warehouse  built  in  1998  or  1999,  plus  a

large  addition  built  in  2007.  Another  company  used  the

building to store airplane parts from 1999 until 2006.

In  February  2007,  Menzies  and  CenterPoint  entered  into

a lease for the building. After a dispute, the parties mutually

terminated  that  lease  and  signed  a  new,  ten‐year  lease  in

November  2007.  Between  February  and  November,

CenterPoint  constructed  various  improvements  to  the

building,  at  Menzies’  request,  including  increasing  the

number of dock doors from two to thirty‐eight and installing

45,000‐pound  dock  levelers.  These  improvements  cost

CenterPoint about $1.4 million.

When  Menzies  began  moving  its  air  cargo  handling

operations into the building in November 2007, the six‐inch

concrete slab did not exhibit any visible damage. By January

No. 13‐1956   3

2009,  the  concrete  slab  had  begun  to  deteriorate.  The

damage—“cracking,  scaling  of  the  concrete  surface,  and

raveling  along  contraction  joints”—was  not  consistent  with

typical  wear  and  tear.  The  slab  could  not  support  Menzies’

heavy forklifts, which were typical of its field. Menzies told

CenterPoint  about  these  problems  in  January  2009.

CenterPoint  paid  for  some  repairs  (at  a  cost  of  about

$92,000),  but  then  stopped  doing  so.  CenterPoint  did  not

submit  an  insurance  claim.  The  parties  agree  that  the

concrete  slab  is  so  damaged  that  it  must  be  replaced,  at  an

estimated  cost  of  between  $966,000  (the  cost  of  a  new,

identical floor) and $1.23 million (the cost of a new floor that

would permit heavy forklift operation).

As  relevant  here,  Menzies  sued  CenterPoint  for  breach,

and  CenterPoint  counterclaimed.  Both  parties  contended

that the other was responsible for replacing the concrete slab

and  had  breached  the  lease  by  failing  to  replace  the  slab.

After a bench trial, the federal district court held that neither

party  was  entitled  to  recover.  The  court  found  that  the

concrete  slab  had  a  “dual  nature  as  both  floor  and

foundation,”  but  “the  damage  at  issue  was  related  to  the

slab’s  function  as  a  floor.”  The  damage  was  therefore

Menzies’  responsibility  since  Menzies  is  responsible  for  the

“floor”—not CenterPoint’s responsibility, which includes the

“foundation.”  However,  CenterPoint  lost  on  its

counterclaim,  because  the  lease  required  that  it  give  timely

notice  to  Menzies  if  Menzies  allegedly  breached,  and

CenterPoint did not do so. Only Menzies appeals.

II. Discussion

In an appeal from a bench trial, we review for clear error

the district court’s findings of fact and its applications of law

4  No. 13‐1956

to those findings of fact. Egan Marine Corp. v. Great Am. Ins.

Co. of New York, 665 F.3d 800, 811 (7th Cir. 2011). A finding is

“clearly  erroneous” when, even  though  there is evidence to

support it, “the reviewing court on the entire evidence is left

with the definite and firm conviction that a mistake has been

committed.”  Winforge,  Inc.  v.  Coachmen  Indus.,  691  F.3d  856,

868  (7th  Cir.  2012)  (quoting  United  States  v.  United  States

Gypsum  Co.,  333  U.S.  364,  395  (1948)).  “The  party  alleging

error  bears  the  burden  of  demonstrating  that  particular

factual  findings  were  clearly  erroneous.”  Id.  We  review  de

novo  the  district  court’s  interpretation  of  a  contract  as  well

as its conclusion that a contract is ambiguous. BKCAP, LLC v.

CAPTEC  Franchise  Trust  2000‐1,  572  F.3d  353,  358  (7th  Cir.

2009).  If  we  find  the  contract  ambiguous,  then  the  district

court’s  interpretation  is  a  factual  one,  reviewed  for  clear

error. Wikoff v. Vanderveld, 897 F.2d 232, 238 (7th Cir. 1990).

Where, as here, our jurisdiction is based on diversity, the

resolution  of  substantive  issues  is  determined  by  the

applicable state law. LaSalle Nat. Bank v. Serv. Merch. Co., 827

F.2d 74, 78 (7th Cir. 1987). The parties agree that Illinois law

applies.  Under  Illinois  law,  the  interpretation  of  a  lease  “is

governed  by  the  rules  which  govern  contracts.”  Midland

Mgmt. Co. v. Helgason, 158 Ill. 2d 98, 103 (1994). We therefore

apply  Illinois  principles  of  contract  interpretation.  The  goal

of  contract  interpretation  is  to  ascertain  the  parties’  intent,

and  in  so  doing,  we  first  look  to  “the  plain  and  ordinary

meaning”  of  the  contract  language.  Gallagher  v.  Lenart,  226

Ill.  2d  208,  233  (2007).  We  must  construe  the  contract  “as  a

whole, viewing each part in light of the others.” Id. We also

must  seek  to  give  effect  to  “each  clause  and  word  used,”

without  rendering  any  terms  meaningless.  Hufford  v.  Balk,

113  Ill.  2d  168,  172  (1986).  The  more  specific  provision  of  a

No. 13‐1956   5

contract  governs  where  it  arguably  conflicts  with  a  more

general provision. Grevas v. U.S. Fidelity & Guar. Co., 152 Ill.

2d 407, 411 (1992).

A. The terms of the lease

We  begin  by  summarizing  the  lease’s  terms.  The  lease

does  not  use  the  term  “slab”  or “concrete  slab,”  nor  does  it

define “floor” or “foundation.” The lease does state that the

permitted uses for the warehouse include air cargo handling

and  storage.  Moreover,  Menzies  “agree[d]  to  accept  the

Premises in an absolutely ‘as is’ condition,” and CenterPoint

did  “not  make  warranties”  as  to  the  premises.  The  lease

defines  “Improvements”  as  the  existing  building  and  the

building  expansion.  The  lease  divides  responsibility  for

repairs as follows:

Section  7.1.  Tenant’s  Obligations.  Except  as

set  forth  in  Section  7.2,  Tenant  assumes  full

and  sole  responsibility  for  the  condition,

operation,  repair,  alteration,  improvement,

replacement, maintenance and management of

the  Premises. …  Except  as  set  forth  in  Section

7.2,  Tenant  shall,  at  its  sole  cost  and  expense,

promptly  perform  all  maintenance  and

promptly  make  all  necessary  repairs  and

replacements,  ordinary  as  well  as

extraordinary,  foreseen  as  well  as  unforeseen,

in and to the Premises and any equipment now

or hereafter located in the Premises, including,

but  not  limited  to,  all  floors,  floor  coverings,

windows, glass, plate glass, ceilings, … .

6  No. 13‐1956

Section  7.2.  Landlord’s  Obligations.

… Landlord  shall  maintain,  repair  and  replace

the  roof,  exterior  walls,  foundation  and

structural portions of the Improvements … and

all exterior portions of the Project. … Landlord

shall repair and replace the exterior walls, roof

and foundation of the building that is a part of

the  Improvements.  The  cost  of  all  repairs  and

replacements under this Section … shall be the

sole  responsibility  of  Landlord,  except  to  the

extent such costs arise as a result of any act or

omission of Tenant … .

Section  9.1.  Restoration.  In  the  event  the

Improvements shall be damaged or destroyed,

in  whole  or  in  part,  Landlord  covenants  and

agrees  that,  unless  otherwise  provided  in  the

Ground Lease, Landlord shall repair, restore or

rebuild  any  such  Improvements  so  damaged,

injured  or  partially  destroyed,  or  erect,  finish

and complete a like building … .

The  lease  also  requires  that  Menzies  carry  several  types  of

insurance  and  that  CenterPoint  carry  “insurance  on  all

Improvements against … all … risks of direct physical loss.”

To summarize, Section 7.1 makes Menzies responsible for

repairing  “all  floors,”  while  Section  7.2  (usually)  makes

CenterPoint  responsible  for  repairing  the  “foundation.”

CenterPoint is also responsible, under Section 9.1, for repairs

or  reconstruction  if  the  building  is  partially  or  totally

damaged.  For  the  reasons  explained  below,  we  agree  with

the  district  court  that  this  lease  is  ambiguous,  and  that

CenterPoint is not responsible for repairing the slab.

No. 13‐1956   7

B. Section 7.1 vs. Section 7.2

The  lease  does  not  specifically  define  the  floor  or  the

foundation, nor does it indicate how precisely to distinguish

between  Section  7.1’s  floor  repair  obligations  and  Section

7.2’s  foundation  repair  obligations.  When  we  consider  the

ordinary  meaning  of  the  relevant  terms,  foundation  means

“an  underlying  base  or  support;  especially  the  whole

masonry  substructure  of  a  building.”  MERRIAM‐WEBSTER

DICTIONARY  ONLINE,  available  at  http://  merriam‐

webster.com/dictionary  (last  visited  December  19,  2013).

“Floor”  means  “the  level  base  of  a  room”;  “the  part  of  a

room on which you stand.” Id.

The  district  court  found  that  the  evidence  established

that  the  concrete  slab  had  a  “dual  nature  as  both  floor  and

foundation.”  It  functioned  as  a  floor  because  “[t]he  slab  is

the surface upon which [Menzies’] operations are conducted,

including  the  movement  of  cargo  loads.”  But  Menzies

presented  evidence  that  “the  slab  also  has  a  structural

function:  by  connection  to  the  building  walls  through  the

dowel rods, it bears loads transferred from the walls.”1 The

court  found  that  the  damage  at  issue  solely  concerned  the

“slab’s  function  as  a  floor.”  And  in  their  pre‐lawsuit

communications,  both  parties  repeatedly  referred  to  the

1CenterPoint argues that the slab does not function as a foundation, and

relies  upon  the  trial  testimony  of  the  structural  engineer  who  prepared

the structural drawings for the warehouse. This engineer testified at trial

that  the  concrete  slab  provides  no  vertical  support  for  the  walls or  roof

and  thus  is  not  part  of  the  foundation.  However,  he  said  that  in  some

cases, this type of concrete slab could provide horizontal support. He was

unsure whether it did in this case. Given this uncertainty, we cannot say

that the district court’s factual finding was clearly erroneous.

8  No. 13‐1956

condition  of  the  “floor.”  Menzies’  letter  to  CenterPoint  had

the  heading,  “Floor  Breaking  Up,”  and  multiple  Menzies

vice  presidents  referred  to  the  “floor”  in  their  emails  to

CenterPoint.2 When a contract is ambiguous, it is permissible

to  consider  extrinsic  evidence  such  as  these  pre‐lawsuit

communications.  See  Gallagher,  226  Ill.  2d  at  233.  Thus,  we

find  that  Section  7.2  (which  makes  CenterPoint  responsible

for  repairing  the  foundation)  is  inapplicable  because  of  the

meaning of the terms in conjunction with the district court’s

factual  findings.  The  parties’  communications  further

buttress this conclusion.

Menzies  argues  that  the  damage  was  in  fact  to  the

foundation, but the district court found otherwise. Multiple

engineers testified at trial that the “foundation elements” of

the building were a perimeter trench‐footing set at four feet

below the concrete slab and drilled concrete piers set in the

ground, supporting the columns that hold up the roof. There

is no evidence of damage to these foundation elements. As a

result,  the  court’s  determination  is  not  clearly  erroneous  on

this record.

Menzies next contends in its brief that the parties meant

to  allocate  responsibility  to  CenterPoint  for  “the  top,  sides,

and  bottom  of  the  building.”  This  contention  is  imprecise,

however.  CenterPoint  was  responsible  for  the  outer  shell  of

the  warehouse—the  roof,  exterior  walls,  and  foundation—

2For example, Aeroground’s Senior Vice President, who signed the lease,

wrote in an email to CenterPoint: “We have never seen a floor break‐up

like  this”;  “[t]here  is  obviously  a  flaw  with  the  floor”;  and  “they  have

never seen a floor degrade in this manner.” Aeroground’s Regional Vice

President similarly wrote in an email, “we cannot accept your request to

take on the costs to any further repairs to the floor.”

No. 13‐1956   9

while  Menzies  was  responsible  for  the  inner  shell  of  the

warehouse, including the floor and ceiling. Menzies’ chosen

term,  “bottom,”  could  refer  to  either  the  floor  or  the

foundation. “Bottom” is not in the lease, though, and is less

precise  than  the  lease’s  terms.  This  argument  asks  us  to

overlook  the  express  terms  of  the  lease  (and  the  district

court’s factual findings), and is therefore unpersuasive.

Menzies  also  argues  that  the  district  court  rewrote  the

lease by introducing a “functionality” test to determine what

was  the  “floor”  and  what  was  the  “foundation.”  There  are

multiple flaws with Menzies’ argument. First, in the district

court,  Menzies  suggested  the  use  of  a  functionality  test  by

arguing that the concrete slab failed in its “ability to provide

support.”  The  district  court  adopted  this  analytical

approach, but its use was ultimately to Menzies’ detriment.

Second,  the  district  court  confronted  multiple  undefined

terms, and the dictionary definition actually pointed toward

functionality  because  something  is  a  “foundation”  if  it

provides  support.  In  other  words,  the  district  court’s

functionality  test  was  a  means  of  implementing  the  parties’

contract, because  the parties  chose  to  use a key  term that  is

defined by its function. Indeed, the district court’s analytical

method has further support when one considers other terms

in  these  two  sections  of  the  lease.  Specifically,  as  noted

above,  there  is  a  parallelism  in  this  part  of  the  lease:  one

party  is  responsible  if  there  is  damage  to  the  floor  or  the

ceiling,  while  the  other  is  responsible  if  there  is  damage  to

the  foundation  or  the  roof.  The  parties  intended,  in  most

instances,  for  Menzies  to  take  care  of  the  inside  of  the

building, while CenterPoint was responsible for the outside

and  undergirding  of  the  building.  Since  a  concrete  floor

inside  could  have  weight‐bearing  potential  (or  be  connected

10  No. 13‐1956

to  the  outside),  the  parties’  division  of  responsibility

suggested a functional analysis.

Menzies  argues  that  the  concrete  slab  failed  due  to

various  inadequacies  that  are  “all  attributable  to

CenterPoint.” CenterPoint responds that it made $1.4 million

in changes to the warehouse, all at Menzies’ request, but that

Menzies  failed  to  specify  that  it  needed  a  thicker  concrete

slab—even  though  Menzies  inspected  the  warehouse

beforehand and knew the slab’s thickness. These arguments

are really about whether the premises were fit for heavy air

cargo handling operations. The district court addressed that

issue,  and  it  is  neither  before  us  on  appeal  nor  relevant  to

any  question  that  is.  Therefore,  we  need  not  address  these

arguments.

C. Section 7.1 vs. Section 9.1

Having  concluded  that  Section  7.2  is  inapplicable,  the

remaining  question  is  whether  Section  7.1  or  Section  9.1

applies.  The  former  would  make  Menzies  responsible  for

floor  repairs,  while  the  latter  renders  CenterPoint

responsible  for  “damage.”  The  district  court  found  these

sections  “apparently  inconsistent,”  but  reasoned  that  the

more specific provision (Section 7.1) prevailed over the more

general  one  (Section  9.1).  Because  Section  7.1  left  Menzies

responsible, Menzies could not prevail in its suit.

We agree with the district court’s analysis. As noted, the

more  specific  provision  of  a  contract  governs  where  it

arguably conflicts with a more general provision. Grevas, 152

Ill. 2d at 411. As we have explained, where one provision is

general enough to include the specific situation to which the

other  is  confined,  “the  specific  provision  will  be  deemed  to

No. 13‐1956   11

qualify the more general one, that is, to state an exception to

it.” United Steel, Paper & Forestry, Rubber, Mfg., Energy, Allied

Indus. & Serv. Workers Int’l Union v. NLRB, 544 F.3d 841, 859

n.10  (7th  Cir.  2008).  Menzies  embraces  this  principle,  but

argues  that  Section  9.1  is  actually  the  more  specific

provision. This argument is unconvincing, however. Section

9.1  refers  generally  to  damage  or  destruction.  By  contrast,

Section  7.1  refers  to  thirty  specific  parts  of  the  warehouse

that  Menzies  is  responsible  for  maintaining  and  repairing.3

Looking  to  neighboring  sections  of  the  lease  only

strengthens this reading: whereas Section 9.2 refers generally

to the “total or partial demise” of the warehouse, Section 7.2

refers specifically to CenterPoint’s responsibility to maintain

and repair the roof, exterior walls, and foundation. See Baker

v. Am.ʹs Mortg. Servicing, Inc., 58 F.3d 321, 327 (7th Cir. 1995)

(term  in  contract  could  “be  understood  only  with  reference

to the context in which it appears”) (applying Illinois law).

Menzies  argues  that  CenterPoint  should  pay  for  the

“damage” to the concrete slab, and in making this argument,

3Section  7.1  states  in  relevant  part:  “Except  as  set  forth  in  Section  7.2,

Tenant  shall,  at  its  sole  cost  and  expense,  promptly  perform  all

maintenance and promptly make all necessary repairs and replacements,

ordinary as well as extraordinary, foreseen as well as unforeseen, in and

to  the  Premises  and  any  equipment  now  or  hereafter  located  in  the

Premises,  including,  but  not  limited  to,  all  floors,  floor  coverings,

windows,  glass,  plate  glass,  ceilings,  skylights,  interior  and  demising

walls,  doors,  electrical  systems,  lighting  fixtures  and  equipment,

plumbing  systems  and  fixture,  sprinkler  systems,  heating,  ventilating

and air conditioning systems, loading docks, areas and doors, rail space

areas,  fences  and  signs,  connections,  pipes,  mains,  water,  sewer  and

connections, and all other fixtures, machinery, apparatus, equipment and

appurtenances now or hereafter belonging to, connected with or used in

conjunction with the Premises.”

12  No. 13‐1956

Menzies  seeks  to  draw  upon  the  meaning  of  “damage”  in

Rickher v. Home Depot, Inc., 535 F.3d 661, 667 (7th Cir. 2008).

But Menzies’ interpretation would have the effect of reading

several provisions out of the lease entirely. At a minimum, it

would  render  meaningless  Sections  7.1  and  34.15,4  because

CenterPoint  would  need  to  repair  “damage,”  even  if

Menzies  was  specifically  responsible  for  that  part  of  the

warehouse  (like  the  floor).  If  it  is  possible  to  give  effect  to

“each  clause  and  word”  of  the  contract,  we  must  do  so.

Hufford,  113  Ill.  2d  at  172.  In  this  case,  another  reading  is

possible, whereby every section retains significant meaning.

Namely,  Section  9.1  provides  that  CenterPoint  is

responsible  if  any  Improvements  are  “damaged  or

destroyed, in whole or in part.” Section 9.2 refers to “a total

or  partial  demise,”  and  makes  CenterPoint  responsible  for

rebuilding a like building. Demise means to “die.” MERRIAM‐

WEBSTER  DICTIONARY  ONLINE,  available  at  http://  merriam‐

webster.com/dictionary (last visited December 19, 2013). The

coupling  of  Sections  9.1  and  9.2  suggests  that  they  concern

severe  damage—the  partial  or  total  destruction  of  the

warehouse  (e.g.,  the  type  of  damage  one  associates  with  a

tornado), not just damage to an aspect of the building (e.g., a

door or the floor). Admittedly, Section 9.1 says “damaged or

destroyed,  in  whole  or  in  part.”  (emphasis  added).  We

4Section 34.15 states: “This Lease shall be deemed and construed to be a

‘net lease’ and Tenant agrees to pay all costs and expenses of every kind

and nature whatsoever, ordinary and extraordinary, arising out of or in

connection  with  the  ownership,  maintenance,  repair,  replacement,  use

and  occupancy  of  the  Premises  during  the  Term  of  this  Lease,  which,

except for the execution and delivery hereof, would otherwise have been

payable by Landlord.”

No. 13‐1956   13

acknowledge  that  our  reading  is  not  the  only  one  possible,

but it gives effect to the parties’ terms in the sections at issue

in  this  case,  as  well  as  to  their  contract  as  a  whole.  Our

interpretation  also  accords  with  precedent  by  preserving

independent  meaning  for  each  part  of  the  contract.  Under

our  reading, Menzies is  responsible for the floor  damage  in

this  case,  under  Section  7.1;  CenterPoint  is  responsible  for

damage to the outer shell of the building, under Section 7.2;

and  CenterPoint  is  also  responsible  if  the  building  is

destroyed or severely damaged, under Section 9.1. (We note

that  damage  can  be  severe  and  partial  simultaneously;  a

tornado  could  tear  off  the  roof  and  lead  to  significant

damage, even though the structure remained mostly intact.)

Menzies  next  contends  that  “ambiguous  language  is not

sufficient  to  assign  away  the  landlord’s  responsibility  for

structural  repairs.”  Under  Illinois  law,  landlords  are

presumed  to  be  responsible  for  “structural”  repairs  to  a

building,  and  contract  provisions  that  shift  such

responsibility  to  tenants  must  be  plainly  discernable.  See

Kaufman v. Shoe Corp. of Am., 24 Ill. App. 2d 431, 436 (1960).

The  district  court  found  that  this  lease  “plainly  states  that

the  default  repair  and  replacement  responsibility  lies  with

the  tenant,”  and  we  agree.  Cf.  Rexam  Bev.  Can  Co.  v.  Bolger,

620  F.3d  718,  726  (7th  Cir.  2010).  The  fact  that  this  lease

contains  certain  ambiguities  does  not  negate  the  fact  that  it

plainly  shifts  repair  responsibility  to  Menzies.  Under  the

lease,  Menzies  expressly  “assumes  full  and  sole

responsibility for the condition, operation, repair, alteration,

improvement,  replacement,  maintenance  and  management

of the Premises,” subject to specific exceptions in Section 7.2.

Menzies’  obligations  extend  to  “extraordinary”  and

“unforeseen” repairs and replacements as well. Accordingly,

14  No. 13‐1956

the district court’s interpretation is not clearly erroneous on

this record.

Menzies  also  argues  that  in  situations  of  ambiguity,  the

lease  must  be  construed  “most  strongly”  against  the

landlord. NutraSweet Co. v. Am. Nat. Bank & Trust Co. of Chi.,

262 Ill.  App. 3d 688, 695 (1994). However, subsequent cases

suggest  that  this  “anti‐drafter”  rule  of  construction  is  (1)  a

rule  of  “last  resort,”  Alberto‐Culver  Co.  v.  Aon  Corp.,  351  Ill.

App.  3d  123,  132  (2004),  and  (2)  has  no  application  where

two  sophisticated  business  entities  both  participated  in

drafting the agreement, id. In this case, the parties expressly

agreed  in  Section  34.8  of  the  lease  that  preparing  the  lease

was  “a  joint  effort  of  the  parties”  and  the  resulting  lease

should  not  “be  construed  more  severely  against  one  of  the

parties  than  the  other.”  For  these  reasons,  Menzies’

argument is unconvincing.

Finally,  Menzies  contends  that  the  parties’  insurance

obligations  support  its  interpretation.  Menzies  notes  that,

under  Article  8  of  the  lease,  CenterPoint  must  maintain

insurance on all Improvements for all risks of direct physical

loss,  while  Menzies  is  not  required  to  maintain  such

insurance,  although  it  is  required  to  have  insurance  for

various  other  risks.  As  a  result,  Menzies  claims  that  the

district  court’s  interpretation  “unfairly  imposes  on  Menzies

an  uninsured  risk  of  loss.”  See  Alliance  to  End  Repression  v.

City  of  Chi.,  742  F.2d  1007,  1013  (7th  Cir.  1984)  (en  banc)

(“Suppose that the result of reading a contract in a particular

way  is  that  one  of  the  parties  assumed  enormous  risks  and

got  nothing  in  return;  this  would  argue  against  the

reading.”).  CenterPoint replies that we should read  Articles

7,  8,  and  9  together,  which  is  sensible  because  we  interpret

No. 13‐1956   15

the  contract  as  a  whole.  Gallagher,  226  Ill.  2d  at  233.  And

Section  9.2,  entitled  “Insurance  Deductible,”  discusses

insurance “[i]n the event of either a total or partial demise of

the Improvements.” This section informs our reading of the

neighboring  provisions  and  supports  the  interpretation

suggested  above,  under  which  CenterPoint  is  responsible

for—and  insured  for—severe  damage.  Accordingly,  we  are

unpersuaded by Menzies’ insurance‐related contention.

We  therefore  conclude  that  the  specific  provision  that

makes  Menzies  responsible  for  repairing  or  replacing  the

floor,  Section  7.1,  prevails  over  the  general  provision  that

makes  CenterPoint  responsible  for  rebuilding  if  there  is

damage or destruction, Section 9.1.

III. Conclusion

For the foregoing reasons, we AFFIRM.